房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。近期召开的中央经济工作会议要求，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　作为推动房地产业健康发展的重要力量，金融支持不可或缺。“前期，金融系统支持民企融资‘三支箭’齐发，具体到房地产领域，通过重组房企融资性现金流，旨在以时间换空间，防范融资无序收缩导致的房企债务风险。下一阶段，在坚持房住不炒定位、因城施策框架体系内，恢复房企经营性现金流十分重要。预计需求侧刺激性举措具有确定性、持续性和渐进性，在房贷利率、首付比例和二套房认定等方面均可能进一步施策。”光大证券金融业首席分析师王一峰表示。

　　加大住房金融支持力度并提升精准度

　　房地产贷款加上以房地产做押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响。房地产是外溢性较强、具有系统重要性的行业。近日在就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读时，中央财办有关负责人表示。

　　“银行体系接近一半资产直接或间接与房地产相关，房地产领域风险传染性强，不仅影响表内开发贷和按揭贷款，还容易在产业链上下游传导，因此确保市场平稳的重要性极大。”王一峰表示。

　　回顾年内住房金融政策，支持力度不断提升。“稳定房地产行业相关政策从地方政府因城施策、监管部门推动利率下调，以及‘既保项目又保企业’多角度持续发力。进入11月份，政策和市场共识进一步形成，即稳地产的关键是稳房企，只有房企健康发展，整个市场才能重振信心。随后‘三支箭’齐发，各项金融支持政策接连出台。”民生银行首席经济学家温彬表示。

　　接下来，银行业需要加大住房金融支持力度并提高精准度，支持刚性和改善性住房需求。王一峰预计，明年房地产销售将在各类扶持政策下步入正增长，对应按揭贷款净增1万亿元至2万亿元，从而使房地产市场风险得以缓释。

　　“做好保交楼、风险处置工作，前者需要增量资金，后者需要提升对市场的信心，这些都需要需求端保持一定的活跃度。同时，百姓对安居的诉求，对房地产的刚需、改善型需求始终要得到支持。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　在温彬看来，从“输血”到“造血”，可能需要一段过渡期。“从供给端来看，随着各项融资渠道的畅通，优质房企将被激活，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。此外，增量资金对于项目端的支持和保交楼的落实，将有助于稳定居民预期。从需求端来看，涉及‘四限’、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台。同时，对于存量首套高利率按揭贷款，利率也有望适度下调，以此来减轻按揭压力。”

　　银行业融资支持助企化险

　　“存量出险项目得不到恰当处置，这是房地产业供给端冲击需求端，形成供需两端负反馈循环的风险源头。只有有效化解处置好房企风险，改善其资产负债状况，才能消除市场的担忧，提振信心，改善预期。” 李宇嘉表示。

　　事实上，自11月23日人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》以来，多家银行纷纷与各类型房企完成签约，并为其提供意向性融资支持。

　　进入12月，参与其中的银行业队伍进一步壮大。中行与万科集团、碧桂园、龙湖集团等10家房企签署合作协议，提供意向性授信金额合计超6000亿元；民生银行分别与万科、中海、中国金茂等10家房地产企业合作，为其提供多元化综合金融服务。

　　在全国各地，银行业的支持力度也不断加大。在上海，建行上海市分行召开金融支持房地产市场平稳健康发展交流会，并与现场参会的16家房企签署合作协议；在大连，中行大连市分行与万达集团签约，将向其提供总额不超过400亿元人民币意向性授信额度；在哈尔滨，哈尔滨银行与包括黑龙江省建设投资集团有限公司等在内的8家房地产企业共同签订战略合作协议，为重点房企提供百亿元融资授信。

　　“中央经济工作会议强调‘有效防范化解优质头部房企风险’。拉长时间周期来看，优质房企是指那些在市场稳定的条件下，遇到流动性困难可顺利脱困，恢复房地产开发造血能力的企业。”王一峰认为，“住房金融要进一步发力，帮助受困的优质房企渡过难关，助推房地产业从高杠杆向低杠杆、从资金池向项目自身造血、从非标融资向标准化融资、从粗放经营依靠土地增值向精细化发展过渡。”

　　探索助推长租模式发展壮大

　　长租市场的发展，与解决居民住房问题息息相关，是构建房地产业新模式的关键所在。有调查显示，大城市有70%的新市民和青年人是租房居住。而租金付得起的区域比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就形成了一些新市民和青年人买不起、租不好房的现实问题。

　　长租市场的培育与发展，离不开包括金融在内的各方力量的协同发力。“房地产业的新模式，从供给侧讲就是租购并举，保租房、长租房；从群体讲就是以新市民为主；从模式上讲，要告别土地依赖。这些是要在长期内实现的，不能毕其功于一役，激进会造成风险爆发，行业大起大落。因此，需要短期与长期结合，增长与转型结合，各部门积极配合，不能各自为政。”李宇嘉表示。

　　在广州，走出人头攒动的文化公园地铁站，穿过龟背一般的麻石街巷，映入眼帘的便是“建方·杉木栏”青年公寓。这是建行广州分行支持的“杉木栏”改造项目，是广州地区首个获得保障性租赁住房认定书的项目。

　　“这个项目采用‘保障性租赁住房贷款+国企闲置物业盘活+住房租赁’的新模式，既是运用保障性租赁住房贷款解决企业引进人才安居问题的重要突破，又是国企闲置物业盘活的创新性突破。”该分行有关负责人介绍说。

　　作为国家发展保障性租赁住房的样板城市，2021年至2025年，广州计划筹集保障性租赁住房60万套（间），切实解决新市民、青年人群体的住房问题。

　　“我们积极开展‘蓝海风暴’‘植树造林’等住房租赁活动，用金融力量撬动社会资源流动，率先同广州市政府对接，共同探索保障性租赁住房的可持续发展模式，盯紧‘政、公、园’重点客群，形成了首批支持广州市保障性租赁住房的房源筹集项目。截至10月末，已累计信贷支持住房租赁项目超130个，授信金额超150亿元。”建行广州分行有关负责人表示。