每天，全国都有数以万计的公司注册或注销。一家小公司的法人变更，本不会引起任何关注。

近日，一家名为北京福旺房地产经纪有限公司的工商变更，却受到地产界广泛关注。因为，它的背后，是字节跳动。

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北京福旺房地产经纪有限公司原是麦田旗下的经纪公司，如今由北京好房有幸信息技术有限公司100%持股。

北京好房有幸信息技术有限公司由北京有竹居网络技术有限公司100%持股，而北京有竹居网络技术有限公司的唯一股东则是字节跳动（香港）有限公司。

地产界关注这个小小的法人变更，是因为，很自然地，会将它与字节跳动的另一家与房地产有关的科技公司联系起来。

北京星云创迹科技有限公司于2019年8月1日完成了对北京时光荏苒科技有限公司的全资控股。

星云创迹科技有限公司由北京字节跳动科技有限公司100%持股，字节跳动由张一鸣持有98.814%，原京华时报副总裁张利东持有1.186%。

与北京福旺经纪变更后的法人一样，时光荏苒的法人也是韦雄瀚。据说韦雄瀚是字节跳动创新业务负责人，他担任了字节旗下多家房地产业务公司的法人。

时光荏苒是幸福里APP的运营主体。幸福里的前身叫做“好多房”，其于2018年10月31日上线，2019年1月30日更名为幸福里。

相信你有意无意间一定看过或打开过幸福里这个APP，因为头条或抖音总是悄然向你推送，总有一次你会打开它。魔鬼才知道为什么。

幸福里是一个房产交易平台。略知张一鸣成长史的人都晓得，他在2006年加入旅游搜索引擎酷讯，两年后离职，2009年带领原酷讯房产频道的一帮人创立了房地产垂直搜索引擎“九九房”，半年时间推出了看房日记、掌上租房、掌上买房、掌上新房等5款移动应用。

2011年，“九九房”的日活跃用户数量（DAU）达到了10万，那时在垂直领域已经算很了不起了。但你知道不，现在抖音的DAU最高达到了7亿。说实话，要不是写这篇稿子，攸克君都不记得是否曾经关注过“九九房”。

2011年底，张一鸣辞去“九九房”，次年，人们才知道他干嘛去了。那就是现在如日中天的今日头条。

工程师执掌的今日头条及其孪生抖音，开创了一条中国平台科技算法推荐的道路。它的发展一直伴随各种质疑，甚至波折。这且不说。

无论怎样，如今的字节跳动已成长为一头无法忽视的巨兽。据字节跳动CEO梁汝波2021年6月17日披露，字节跳动2020年营业收入为2366亿元，同比增长111%。截至2020年底，字节跳动的旗下产品全球月活跃用户数为19亿，覆盖全球逾150个国家和地区，支持超过35种语言。全球正式员工达11万人。

我们常常说，头部房企要培育新的赛道，因为，以住宅为主的开发业务，增长已触及天花板。今日头条和抖音也一样，在中国这样已基本移动互联网化的经济体，不管你是如何凶悍，新增用户和日活，都到了很难再跳跃的高度。

字节跳动必须寻找新的增长点。

这种大怪兽，进入的行业，必须是容量足够大，拓展（折腾）有空间，是你生活里都离不开的。这样的行业，数得着：金融、健康、游戏、教育、汽车、电商、直播，以及房地产。

字节跳动都进入了。教育行业的双减政策算是“黑天鹅”，所以，字节也免不了要减员；获取金融牌照更多是为字节庞大的现金流服务，是大企业的标配，其他几个行业，都在培养。

顺便说一句，汽车特别是新能源汽车也是一个火热的新行业，小米和360都进入了，直接造车，但互联网大厂都在观望，最多是像百度那样做人工智能平台。头条的“懂车帝”，据说营收在全国现在已是仅次于汽车之家的行业垂直APP，但张一鸣并没任何计划要进入新能源汽车造车领域。互联网造车，几乎无人看好。

从2020年底的数据看，字节跳动的广告业务营收仍然占据绝对主导，1750亿元，其余如电商营收、直播流水、游戏流水、教育营收分别为60亿元左右、450亿-500亿元、40亿-50亿元、20亿-30亿元。健康和房地产还在投入期。

这些新赛道，字节大都是通过收购进入的。房地产也不例外。

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提起幸福里，很多人就会第一时间想到，这是张一鸣的房地产情结或情怀。这真是弗洛依德看多了。哪有那么多的“创业童年”情结。

工程师张一鸣才不会被你们无用的社科人文概念缠住。张一鸣的家人有可能被地产商的营销概念吸引而买下你们的几处大HOUSE，但张一鸣自己，决策一定是经济理性主导。

房地产至今没有任何一个行业可以替代。可见的将来仍然是。虽然受调控影响，新房开发天花板隐约可见，但庞大的二手房市场，已经或即将弥补上来。何况，我国存量房的周转速率远低于发达经济体。

2020年全国商品房销售额是17.36万亿（其中新建住宅销售额15.5万亿），今年可能略有下滑。但专家的共识是，包括一二手房在内的整个住宅市场，未来10年内保持10多万亿的年交易规模是没问题的。全世界市场高度统一的经济体内，你到哪里去找这样的行业？

前面说了，幸福里APP是一个房产交易平台，包括房产资讯、新房和二手房交易。但实事求是地说，这两年来，幸福里在地产界的存在感不强。

房产交易和服务行业，已经有一只大怪兽，贝壳找房。

2020 年贝壳存量房业务 GTV 达到 1.94 万亿元，新房业务 GTV 为 1.38 万亿；2021年上半年，存量房业务GTV为1.33万亿元，新房业务GTV为8417亿元。不过，值得注意的是，贝壳当年的营收379 亿元，不到字节的六分之一。

也不是没有挑战者。比如58就很不服，旗下的安居客，正在赴港IPO，主打新房业务的“爱房”2020年交易总量653亿元，不到贝壳的零头。近年来，安居客也在通过收购加快了线下门店布局，但要追赶贝壳恐怕难以指望。

恒大做了个房车宝，现在看来就是个制造数据的笑话，它收购的那么多小经纪公司和门店，真正能创造多少营收流水，也许永远没人清楚了。

电商巨头也不是没打房产的主意。京东房产、天猫房产，均是期望电商的流量能带来房产交易，但除了双11之类的促销活动带来有限的导流外，行业内至今没有它们的位置。

字节旗下的头条、抖音，虽然不是电商，但流量是它们的共同优势。从头条的房产业务发展轨迹来看，空间很大。有的主流房企，给头条的投放动辄数千万甚至上亿，令字节内部一度对这个行业充满了期待。

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据知情人士透露，幸福里本来是计划在2020年大干一番的。但新冠疫情打乱了原有的计划。下半年，疫情稳定下来，经济恢复正常，又传出幸福里要在全国招聘8000人的消息。但知情人士说，这个任务没有完成，新招千人左右是有的。

2021年，疫情的扰动，再次影响了幸福里的扩张计划。现在，收购麦田旗下经纪公司的动作，是否表明张一鸣加快了已迟滞两年的步伐？尤其是，教育板块受挫，字节急需找到新的替代增长业务。

据知情人士说，张一鸣是个看准了就all in的人。而房产就是他几年前就看准并计划发力做大的新赛道、大行业。虽然字节的房产战略已定，也不差钱，但执行起来并非毫无风险。攸克君想根据了解到的信息，提出几个问题来探讨：

第一，房产交易市场规模足够大，除了贝壳，再容下三五个安居客都没问题。但短时间内想挑战贝壳，几乎不太可能。别的不说，贝壳花10多年时间做的那个楼盘字典，靠算法和机器是做不出来的。字节旗下固然有极为庞大的流量（请注意天猫房产也依托了母公司的流量），但如何将天量DAU转化为切实的交易，字节必须寻找新的方式。

第二，房产交易平台，与线下门店，缺一不可。迄今为止，没有一家单纯的房产交易平台可以声称自己成功了。所以安居客为了上市也不得不发展线下门店。虽然全国房产经纪公司散乱繁杂，但经过贝壳和房车宝的几轮收割，剩下的也不太多了。而居理新房也在探索新的线上线下融合途径。字节在北京和其他城市通过收购是为了获得经纪牌照，但在现有格局下如何壮大线下门店，其选项也并不多。

第三，字节凭借资本实力，也许可以从其他平台或集团手里挖走大批中介资源，但在“防止资本无序扩张”的原则和反垄断背景下，字节也不得不小心从事。

第四，虽然幸福里包含了新房和二手房业务，但据知情人士说，张一鸣实际上更看中的是新房业务。这也与头条房产广告主要是新房业务有关。据说贝壳去年的新房交易额及其增幅让张一鸣看到了这个领域的大蓝海前景。说直白点，张一鸣想切入的是新房渠道，我们知道，渠道费比简单的代理佣金要高得多。

但近年来，在强力调控下，中介代理和交易佣金是在下行的。强势如贝壳，最近一段时间，在北京，也降低了渠道费，此前是3%起，现在连1%、1.2%的单子也接了。虽然字节资金雄厚，短时期内也不会要求盈利，但以张一鸣的性格，他给新业务试水的时间并不长，如果3年还走不出来，说不定就会砍了。

在“共同富裕”指引下，政府部门已经介入了二手房经纪领域，其影响尚难断定。如果政府部门介入后，佣金和渠道费率降到一定的行业临界点（比如1%以下），新入局者将面临进退维谷的境地。

第五，从长远看，字节旗下的房产广告业务，与幸福里的发展之间，内部可能存在深刻的甚至是很难调和的矛盾。对于开发商或项目而言，针对同一平台，究竟付广告费还是付渠道费，只能二选一，一定存在“此消彼长”的关系。新业务的培育需要时间，而“老业务”权重不小且利润丰厚，张一鸣和张利东如何平衡这其中的关系，需要智慧。

来源：攸克地产